Viabilidad de proyecto Multifamiliar

¿VALE LA PENA EMBARCARSE EN LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS?

VIABILIDAD DE PROYECTO INMOBILIARIO

Para nuestro proyecto inmobiliario tenga la viabilidad se requiere un estudio y análisis de los siguientes aspectos:

1.-ANALISIS TÉCNICO

1.1 Elección del Terreno: Requerimos elegir el terreno a comprar según los criterios mínimos

  1. Ubicación de Terreno
  2. Área de terreno
  3. Precio del terreno
  4. Precio de metro cuadrado Construido/ vendible

1.2 Anteproyecto: Fundamental para tener una primera presentación del proyecto y validar su cumplimiento con parámetros urbanos y Reglamento de edificaciones.

1.3 Estudios de Suelos: El estudio de mecánica de suelos nos permitirá explorar el diseño de la cimentación de nuestra edificación, así como tener idea del costo que asegure la seguridad ante eventos sísmicos.

1.4 Parámetros Urbanísticos: El documento emitido por la municipalidad, su contenido nos indica el diseño a seguir según las características, cumpliendo los lineamientos de parámetro urbano se logra la licencia de obra.

1.5 Presupuesto: El presupuesto de obra se deberá considerar por metro cuadrado de área techada similar a proyectos similares en el área de influencia de nuestro proyecto.

1.6 Plazo: El cronograma de obra debe estar en función a ratios promedios según el área construida, este plazo de entrega es de suma importancia para no encarecer el costo de obra.

1.7 Cronograma Valorizado: Es el avance de obra por mes, valorizando la inversión a colocar para que el proyecto marche de acuerdo al plazo establecido.

1.8 Diseño: Definir el tipo de diseño estructural, también se requiere definir el diseño arquitectónico según nuestros clientes objetivos. Se completa con los diseños de ingeniera complementarios, sanitarias, eléctricas, otros.  

2.-ANALISIS COMERCIAL

Tener en cuenta para nuestros desarrolladores de proyectos inmobiliarios, estudiar la zona donde se realizará el proyecto.

2.1 Estudio de Mercado: Precisamos los siguientes requisitos mínimos a aplicar

  1. Identificar necesidades de Compradores.
  2. Proyectar s máxima capacidad de endeudamiento.
  3. Desarrollar el diseño del proyecto de acuerdo al mercado objetivo.

2.2 Análisis del entorno: Debemos darnos la tarea de identificar las principales atracciones a nuestro proyecto

  1. Accesibilidadàavenidas principales, calles, etc
  2. Centro educativosàColegios , Universidades, etc
  3. RecreacionalàParques, museos, etc
  4. Serviciosàcentro comercial, tiendas, comisarias, etc
  5. SeguridadàNivel de seguridad ante delincuencia

Debemos considerar estos criterios para lograr atractivos a nuestros clientes objetivos.

2.3 Análisis de FODA: Se requiere esquematizar las Fortalezas y oportunidades del proyecto, así como identificar las debilidades y amenazas. Este análisis nos permite identificar un panorama a la que se enfrenta el proyecto.

2.4 Estrategia de comercialización: Desarrollar un proyecto inmobiliario es hacer de la vivienda un producto vendible de manera atractiva a la población que está en la búsqueda.  Las estrategias de venta aplicables son las siguientes:

  1. Paginas web especializadas en venta de viviendas.
  2. Redes sociales: Facebook, Instagram, twitter, YouTube
  3. Compra en Pre-venta: Venta en la etapa de proyecto
  4. Recorridos en 3D de cada vivienda en venta, con la posibilidad de personalizar según los techos de costos de proyecto.
  5. Caseta Informativa, personal que recibirá a los futuros clientes

2.5 Análisis de competencia: Identificar proyectos cercanos a nuestro proyecto que son competencia directa para nuestro proyecto que estamos desarrollando, analizar el precio por m2 a la venta.

3.- ANÁLISIS FINANCIERO

Es la evaluación de Ingresos(ventas) y egresos(gastos) del proyecto inmobiliario para determinar su viabilidad en un rango aceptable de Rentabilidad.

3.1 Ingresos: Son las unidades vendibles de acuerdo al proyecto desarrollado, a continuación, mostramos los siguientes:

  1. Unidades inmobiliarias
  2. Unidades estacionamiento
  3. Unidades deposito

Es de vital importancia segmentar a los clientes que va dirigido el proyecto, con el fin de atraer a este público interesado en la compra de la vivienda.

3.2 Egresos: Son los gastos para lograr el proyecto inmobiliario.

  1. Costo de Terreno
  2. Costo de Construcción
  3. Costos Indirectos
  4. Factibilidad de servicios
  5. Desarrollo de proyecto y gestión ante Municipio.
  6. Publicidad y ventas
  7. Supervisiones
  8. Costos de Promotora

 3.3 Rentabilidad: Nuestro proyecto requiere una rentabilidad en el rango de 10 al 15% para garantizar la viabilidad. Para ello debemos estructurar el flujo de caja del proyecto.

3.4 Punto de equilibrio: Es necesario Estimar el costo máximo tolerable respecto al costo de obra, el precio mínimo para solventar el proyecto y el numero mínimo de viviendas en venta para pagar el costo del proyecto.

3.5 Aporte: Para el caso que nuestro proyecto sea financiado con el banco, un porcentaje óptimo de aporte es del 15 a 30%.

3.6 Preventa: Es un requisito fundamental cuando nuestro proyecto está financiado por el banco, se requiere entre el 30 a 40% del total de unidades inmobiliarias como Preventa.

3.7 Financiamiento: Se obtendrá un monto total de financiamiento por parte de la entidad bancaria, el rango de financiamiento es de 35 a 45%.

4 ESTRUCTURAS DE FINANCIAMIENTO:

Se buscará la mejor entidad para el financiamiento de nuestro proyecto inmobiliario, por lo general las entidades financieras solicitan entre el 25 al 35% de aporte de parte del inversionista o desarrollador de proyectos.

 5 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD:  

El proyecto deberá ser sometido a análisis en diferentes escenarios respecto a la variación d elas siguientes variables:

  1. Tasa de interés efectiva anual(TEA)
  2. Precio de venta de vivienda ó Departamento
  3. Costo de obra

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Después de los estudios previos es posible desarrollar un proyecto inmobiliario que cuenta con PRECIOS DE VENTA COMPETITIVOS y el producto está acorde al producto ofrecido (Ubicación, Diseño y acabados), logrando una rentabilidad promedio después de los impuestos entre el 10% al 15%.

 

¿Estas pensando invertir en la construcción de un edificio multifamiliar?

Escribe Así: Tengo un terreno o quiero comprar en (Surco, San Borja, Miraflores, San Miguel) en Lima. En el cual deseo desarrollar un proyecto inmobiliario y deseo evaluar la factibilidad de mi proyecto para obtener la mayor rentabilidad en el menor tiempo posible.

Contacto:

Ing.Marcel: +51 985584058

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