Parametros Urbanos

LOS PARÁMETROS URBANOS DEFINIRÁN SI EL LOTE QUE TIENES O PIENSAS COMPRAR ES RENTABLE

Con los parámetros urbanos vamos ha analizar lo que se puede construir en la propiedad. Un proyecto de vuelve interesante cuando se pueden construir muchos pisos con pocos estacionamientos,ademas de poca área libre(usualmente es de 30%-35% en Lima), y así como también que permitan realizar departamentos de tamaños acordes a la demanda(departamentos muy grandes demoran en ser vendidos).

Es posible que 2 casas ubicadas uno junto a la otra tengan diferentes Parámetros Urbanos. Y  con mas razón casas que están ubicadas a media cuadra o a una cuadra de distancia, por lo cual no puedes decir que si tu vecino ha construido 7 pisos tu también los podrás hacer, lo mismo aplica para el costo de tu terreno si también los deseas vender.

LOTE NORMATIVO

Este es un aspecto crítico, ya que si no se cumple la viabilidad del proyecto estará en riesgo Se dividen en dos partes: el tamaño mínimo del lote y el frente minio que debe tener el terreno.Si el terreno tiene 250 m2 y la medida de lote normativo es de 300 m2, o en el caso que la medida del frente sea de 7m y el frente mínimo exigido es 10 metros; en ambos casos se tendría que utilizar los parámetros urbanos de la categoría inferior.(En muchos casos no se podrá construir un Multifamiliar sino Unifamiliar o menor cantidad de pisos para  Multifamiliares). Se recomienda a los propietarios de terrenos que se junten si es posible con el vecino para llegar al lote normativo y sea atractivo para una inversión inmobiliaria.

ALTURA

Este puede ser el elemento más importante para ver si un lote es atractivo en términos de rentabilidad. Ya que muchas veces 1 piso puede hacer la diferencia y hacer un proyecto rentable.Es decir Un proyecto puede ser rentable si se construye hasta 7 pisos, pero si los parámetros urbanos ordenan que solo se puede hacer 5 pisos, las empresas constructoras perderán el interés en adquirir ese terreno y como inversionista esta demás decirte que no debes comprar. 

Existe también el caso de beneficiarse en altura debido a edificios altos en tus colindancias, puede ser que en años previos se pudo haber construido y por un tema de normativas actualmente se haya reducido la altura.

AREA LIBRE

Todos los Municipios exigen que una parte del terreno se deje sin construir, todo ello por temas de ventilación e iluminación, Si los Parámetros indican un 40% de área libre en un terreno de 400 metros cuadrados, solo se podrá construir un área de 240 metros cuadrados por piso. Este elemento puede afectar la rentabilidad de un proyecto ya que puede ser que con un 35% de área libre sea rentable pero con el 40% ya no.

RETIROS

Los retiros exigidos por los municipios suelen ser 3 metros en jirones y 5 metros en avenidas, en estos espacios no se puede techar y usualmente son usados para los estacionamientos. Los lotes ubicados en esquinas usualmente pueden resultar perjudicados con esta normativa ya que en muchos casos el porcentaje de área libre se puede ver incrementada.

TAMAÑO DE DEPARTAMENTOS

Este tema es comercial, hay municipalidades que de acuerdo con la zona donde queda la propiedad exigen por ejemplo departamentos de 120 m2 como mínimo,en departamentos de 2 dormitorios y de 150 m2 en departamentos de 3 dormitorios, y en muchos casos condicionan que por lo menos la mitad de unidades deben ser de 150 m2. Esto afecta en el sentido de que departamento de mayor metraje son más difíciles de vender como regla general.

ESTACIONAMIENTOS.

Este elemento esta fijado y depende del numero y tamaño(numero de dormitorios) de los departamentos, muchos municipios manejan la proporción 1:1 es decir 1 estacionamiento por cada departamento. Esta proporción de numero de estacionamientos hará que muchos edificios no sean rentables, sobre todo a los que tienen un frente de lote reducido, y obligará a la construcción de sótanos y semisótanos.

MENSAJE FINAL

Evalúa el lote que tienes o que estés decidiendo comprar, has visto que hay muchos factores que pueden hacer NO RENTABLE un lote. Así que antes de lanzarte analiza y realiza Una Cabida Arquitectónica.

 

¿Estas pensando invertir en la construcción de un edificio multifamiliar?

Escribe Así: Tengo un terreno o quiero comprar en (Surco, San Borja, Miraflores, San Miguel) en Lima. En el cual deseo desarrollar un proyecto inmobiliario y deseo evaluar la factibilidad de mi proyecto para obtener la mayor rentabilidad en el menor tiempo posible.

Contacto:

Ing.Marcel: +51 985584058

Lima-Lima_Perú